Rischio locativo

L’assicurazione sul rischio locativo è una copertura che mette al riparo il locatario di un immobile, cioè l’inquilino (o conduttore), dalle possibili rivalse del locatore, cioè dalle richieste avanzate dal proprietario dell’immobile stesso.

Dal punto di vista giuridico, il rischio locativo viene inquadrato nell’ambito degli articoli 1587, 1588 e 1589 del Codice civile. In particolare, l’articolo 1588 rende il conduttore di un immobile responsabile della perdita o degli eventuali danni subiti dalla cosa locata, anche se tali danni fossero stati causati da persone che il medesimo avesse ammesso (anche temporaneamente) al suo uso. La responsabilità ricade infatti sul conduttore, per aver permesso a terzi l’uso della cosa locata, purché vi abbia acconsentito. 

Insomma, l’inquilino non è solo responsabile dei danni direttamente e personalmente causati all’immobile locato, ma anche di quelli causati dai suoi ospiti.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, il custode è responsabile per qualsiasi danno a terzi causato dalla cosa che custodisce, a meno che non riesca a provare il caso fortuito, ovvero che il danno fosse assolutamente al di fuori del suo controllo. Quest’ultimo punto è davvero difficile da dimostrare, perché la giurisprudenza è assai severa nell’accettare la cosiddetta prova liberatoria, quella cioè che consente a un soggetto di appellarsi al caso fortuito. 

In pratica, il custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa custodita ed è dunque, di fronte alla legge, colui che risponde dei danni causati alla stessa e dalla stessa causati a terzi.

La garanzia nota col nome di rischio locativo rappresenta pertanto un tipo di copertura indiretta, perché assicura la responsabilità civile di chi si trova a utilizzare un bene, pur non essendone il proprietario, come avviene, appunto, per il locatario di un appartamento. Copre quindi gli eventuali danni che la cosa locata può subire a causa di una condotta errata da parte del locatario e dei suoi eventuali ospiti, inclusi anche quegli eventi che potrebbero risultare a lui non direttamente imputabili, come l’incendio.

L’assicurazione del rischio locativo viene quindi stipulata dal locatario di un bene (in genere di un fabbricato) preso in affitto e copre i danni provocati da incendio, esplosione, implosione e scoppio occorsi all’immobile locato. 

Sono inclusi anche altri danni, come quelli causati dall’impianto elettrico (come il cortocircuito) o provocati dall’eventuale malfunzionamento degli impianti termici del fabbricato, e quelli causati dai soccorritori e vigili del fuoco che cercassero di contenere l’incendio stesso. 

La garanzia viene dunque acquistata dal locatario: ma che succede se la stessa dovesse coesistere con una copertura diretta, come una polizza incendio acquistata dal proprietario dell’immobile?

In questo caso, ai sensi dell’articolo 1589 del Codice civile, se la cosa distrutta o deteriorata per incendio fosse assicurata dal locatore, la responsabilità del conduttore verso il medesimo sarà limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo. 

Solo se l’immobile fosse stato stimato, e quindi assicurato con apposita clausola di assicurazione su base stima accettata, la responsabilità del locatario nei confronti del locatore cesserà di essere effettiva, perché quest’ultimo sarà indennizzato interamente dall’assicuratore.

L’articolo 1908 del Codice civile stabilisce infatti che, nell’accertare un danno, non si può attribuire alla cosa danneggiata un valore superiore a quello che aveva effettivamente al momento del sinistro. Resta tuttavia salvo il diritto di surrogazione da parte dell’assicuratore, in base al disposto dell’articolo 1916 del Codice civile.

Che vuol dire tutto questo in pratica? Qualora il locatore avesse stipulato una polizza incendio a protezione dell’immobile locato, la responsabilità del conduttore nei suoi confronti sarà limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivamente sofferto.

Ne consegue che il locatore, una volta ricevuto l’indennizzo dal proprio assicuratore, potrà agire contro il conduttore responsabile dell’incendio solo per la differenza tra quanto incassato, quale indennizzo dall’assicuratore, e il danno effettivamente appurato. 

Il solo modo perché il locatario sia effettivamente liberato, risiederebbe nel fatto che la polizza stipulata dal proprietario dell’immobile sia stata sottoscritta sulla base della stima accettata. In questo caso, l’indennizzo corrisposto dell’assicuratore sarà integrale, e nulla più sarebbe dovuto al proprietario dell’immobile, che non potrà mai essere indennizzato per un importo superiore a quello effettivo del bene perduto o danneggiato.

Attenzione, però, che il conduttore che fosse responsabile del danno non potrà comunque considerarsi liberato perché, in forza della disciplina sulla surrogazione, egli dovrà risarcire l’assicuratore che ha pagato l’indennizzo.

Per chiunque abbia in locazione un immobile, quindi, è assai utile stipulare una polizza di assicurazione che copra il rischio locativo ad esso relativo. 

Egli risulterà infatti coperto per la responsabilità che incombe su di lui nei confronti del proprietario dell’immobile stesso (e di terzi eventualmente coinvolti) e per l’eventuale surroga esercitata dall’assicuratore del medesimo.