Ristrutturazioni, attenzione alle garanzie assicurative

“Quegli interventi – sottolinea l’associazione – sono suscettibili di cambiare il profilo di rischio degli immobili e pertanto vanno attentamente analizzati e discussi con la compagnia che ha sottoscritto le polizze condominiali. Da tenere sotto particolare attenzione è il rischio di incendio che potrebbe essere cambiato per effetto del cappotto”. Da valutare sono inoltre le polizze professionali rilasciate ai vari professionisti chiamati dalla legge ad asseverare la correttezza delle opere straordinarie. E, in ogni caso, va considerato l’incremento di valore dell’immobile all’indomani dell’intervento, ciò che automaticamente dovrebbe comportare un adeguamento dei massimali previsti dalla polizza. “Per lavori di adeguamento dei fabbricati di importo significativo – osserva Anapa – è infine opportuno che la ditta incaricata dei lavori sia fornita di una polizza Car (contractor all risks).

Secondo l’associazione, la questione più delicata riguarda il rischio di combustione in un Paese dove ogni anno, come è stato ricordato in un recente convegno di Aipai, si verificano 35mila incendi nelle abitazioni private. “La cifra è modesta rispetto a quanto accade in altri Paesi e dipende dai materiali tradizionali non combustibili (laterizi, calcestruzzo, cemento) che normalmente vengono utilizzati per la costruzione degli edifici”. Ma il progresso tecnico negli anni ha abilitato altri materiali e già attualmente, secondo le stime di periti Aipai, il valore grezzo dei palazzi, cioè della loro struttura portante, si colloca intorno al 20% rispetto al 50% di qualche anno fa. “I materiali con i quali vengono costruiti i cappotti termici (polistirolo, poliuretano) sono combustibili benché fabbricati, nei prodotti di migliore qualità, in modo tale da non alimentare la combustione. Esistono naturalmente le buone pratiche e la regolamentazione, in particolare il dm del 25 gennaio 2019, che ha introdotto modifiche ed integrazioni alla normativa anti incendio.

A completare il quadro regolamentare occorre aggiungere che la normativa impone i maggiori vincoli per i palazzi di altezza superiore ai 12 metri mentre per le villette o le palazzine che non raggiungono questa altezza i costruttori hanno mani più libere.

C’è poi il tema delle polizze professionali dei periti che la legge impone con un massimale minimo di 500mila euro. Anche in questo caso Anapa invita alla prudenza. “Una negligente asseverazione di un progetto può comportare un danno notevole per un condominio e, in caso di incidente, il perito responsabile potrebbe non avere spalle finanziarie così robuste da rispondere dei danni che ha causato. Meglio dunque definire un massimale di polizza più elevato di quello legale e proporzionato ai lavori che il condominio deve eseguire”.

Infine c’è da prendere in considerazione il mutato valore dell’immobile all’indomani della ristrutturazione. Un cappotto termico che migliora le classi energetiche aumenta naturalmente il valore di un immobile e il tema deve essere portato all’attenzione dell’assicuratore che presta le garanzie per lo stabile. Secondo Anapa, “c’è una questione culturale da rimuovere. Molti amministratori di condominio, con l’intenzione di compiacere i loro condomini, fanno a gara per presentare le polizze con il premio più basso anche se, in quel caso, anche le protezioni sono modeste. Così facendo, tuttavia, sui proprietari degli appartamenti continua a rimanere una quota sostanziale dei rischi di futuri incidenti”.